您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 08:00:16  浏览:9248   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  【案情介绍】
  张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦,情况是这样的:房东是一家三口,但小孩女方和前夫生的,是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的,签好合同,付了首付,银行贷款审批通过后,我们一起去办过户时被房地产交易中心告知,房屋产权人之一的小孩属于未成年人,未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续,致当日交易过户手续无法办理。
  于是,女方就找前夫商量过户,前夫知道断然拒绝,聘请律师发律师函主张买卖合同无效,要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师,诉讼到法院,请求依法判决。
  【律师分析】
  本案主要争议焦点就是:未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认,该房屋买卖合同是否有效?上海房地产律师杨东分析认为,
  第一、本案产权人之一是未成年小孩,属于无民事行为能力,但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动,故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
  第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益,认为买卖合同应为无效,杨东律师认为,首先,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效,只要女方确属小孩的的法定代理人,其代理行为就具有法律效力,并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次,女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的,并没有损害另一房屋产权人小孩的利益,作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次,至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为,是他们家内部事务,可以通过要求赔偿等途径解决。
  第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
  【法院判决】
  一审法院判决,将房屋产权过户到我名下,过户发生的费用按照国家规定各自承担;并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院,二审维持原判。
下载地址: 点击此处下载

关于我与冰岛共和国就冰岛在香港特区保留名誉领事馆换文的备案函

中国 冰岛共和国


关于我与冰岛共和国就冰岛在香港特区保留名誉领事馆换文的备案函


(签订日期1996年12月25日 生效日期1996年12月25日)
国务院:
  我与冰岛共和国政府已于一九九六年十二月十七日就“九七”后冰岛在香港特别行政区保留名誉领事馆问题换文达成协议。现送上换文中文文本(副本)和英文文本(影印件),请予备案。换文正本已存外交部。

 附件:冰岛共和国就冰岛在香港特区保留名誉领事馆换文的备案函

冰岛共和国驻华大使馆:
  中华人民共和国外交部向冰岛共和国驻华大使馆致意并荣幸地收到大使馆一九九六年十二月六日第32/1996号来照,内容如下:
  “冰岛共和国大使馆向中华人民共和国外交部致意,并谨代表冰岛政府确认,根据《中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于香港问题的联合声明》附件一第十一部分和《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第一百五十七条关于‘已同中华人民共和国建立正式外交关系的国家在香港设立的领事机构和其他官方机构,可予保留’的规定,双方经过友好协商,就一九九七年七月一日中华人民共和国政府恢复对香港行使主权之日起冰岛在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆问题达成协议如下:

 一、中华人民共和国政府同意冰岛政府在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆。领区为香港特别行政区。

 二、名誉领事应为香港特别行政区永久性居民,并为缔约一方公民或第三国公民,但不得是无国籍人。

 三、中华人民共和国政府根据一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》以及中华人民共和国有关法律和规定,为冰岛名誉领事馆执行其职务提供必要的协助和便利。

 四、冰岛驻香港特别行政区名誉领事馆的运作得遵循一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》的规定。领事事务本着友好合作的精神在平等互利基础上予以处理。

 五、冰岛共和国向香港特别行政区委派职业领事后不得再委派名誉领事。
  上述协议,如蒙外交部代表中华人民共和国政府复照确认,本照会和外交部的复照即构成两国政府的一项协议,并自一九九七年七月一日起生效。”
  中华人民共和国外交部谨代表中华人民共和国政府确认,同意上述照会内容。
  顺致最崇高的敬意。

                   中华人民共和国外交部(印)
                  一九九六年十二月十七日于北京

商务部关于印发《国别投资经营障碍报告制度》的通知

商务部


商务部关于印发《国别投资经营障碍报告制度》的通知


  各省、自治区、直辖市及计划单列市商务主管部门,各中央企业,各驻外经济商务机构:

  为全面了解我国企业境外投资经营的总体状况及遇到的各类问题,做好境外投资的后续管理工作,加强宏观协调和指导,保护投资者的合法权益,促进境外投资发展,现将《国别投资经营障碍报告制度》印发给你们,请遵照执行。

  特此通知。


商务部
二OO四年十一月十一日





国别投资经营障碍报告制度



第一章 制定报告制度的目的


  第一条 为加快实施“走出去”战略,做好境外投资经营的后续管理服务工作,保护投资者的合法权益,创造良好环境,促进境外投资发展,依照《对外贸易法》和《对外贸易壁垒调查暂行规则》及有关规定,特制定本制度。

  第二条 实行国别投资经营障碍报告制度是指我驻外经济商务机构、商会及企业等以撰写年度报告和不定期报告的形式,反映境外中资企业在东道国(地区)投资经营中遇到的各类障碍、壁垒及相关问题,作为商务部制定并发布年度《国别贸易投资环境报告》的基础材料之一,并供国内主管部门及有关部门参考;国内有关部门在全面跟踪了解我国企业境外投资经营遇到的各类问题基础上,通过多双边机制,维护我国企业的合法权益。


第二章 报告的主体


  第三条 各驻外经济商务机构、境外中资企业商会、协会、境外中资企业和分支机构(以下简称“中资企业”)及其国内投资者是报告的主体,须按要求向商务部报告。

  第四条 各驻外经济商务机构、境外中资企业商会、协会应定期组织中资企业对报告内容进行沟通和研讨,全面听取中资企业的意见,认真履行年度报告制度,即每年12月31日以前应将本年度我国企业在境外投资和经营中实际遇到的问题,按要求报商务部。重大情况应随时报告(报告格式可参考附表1)。

  第五条 境外中资企业及其国内投资者可以结合境外投资经营活动中实际遇到的问题,针对报告要求的一项或几项内容随时或不定期提出报告(报告格式可参考附表2)。

  第六条 报告的撰写和签发采用署名制。


第三章 报告的主要内容


  第七条 报告应如实反映我国企业在东道国(地区)开展投资经营和服务贸易(包括工程承包、劳务合作、设计咨询等)活动的实际情况和遇到的问题。

  (一)中资企业投资经营总体情况

  1、中资企业在数量、投资规模、行业分布、经营状况等方面的总体情况及面临的普遍性问题;

  2、中资企业主要投资项目简况,包括企业名称、国内投资者名称(如属经第三国或地区转投资的,请注明)、投资规模、投资方式、主营业务及产品、经营状况、存在主要问题等。

  (二)投资环境障碍和风险

  1、东道国政府颁布的法律法规中不利于我国投资的;

  2、东道国存在的一些给企业经营带来成本负担的非经营性障碍和风险,如公共治安和安全、企业诚信、政府廉政、工会、罢工、公众对外资企业的态度、节假日规定等方面存在的问题;

  3、东道国在交通、水、电、气、通讯等基础设施供应和价格方面影响企业投资经营的缺陷或不足。

  (三)投资壁垒和服务贸易壁垒
东道国政府实施或支持实施的下列违反多、双边协定,对我国企业开展投资经营和服务贸易造成或可能造成不合理的阻碍、限制或损害的措施,视为投资壁垒或服务贸易壁垒,主要分为:

  1、准入壁垒,如不合理地限制我国投资的进入,WTO成员未按照其承诺向我国投资开放某些特定领域;工程承包招标中,政府规定我国公司必须同当地企业联合投标或承诺分包给当地公司才允许参加投标等。

  2、经营壁垒,如从产、供、销、人、财、物等多方面,对中资企业的经营活动设置不合理限制;工作签证难;政府部门办事程序不透明或手续繁冗复杂等。

  3、退出壁垒,如限制我国投资退出或限制中资企业将经营利润汇出境。

  (四)应对措施建议

  报告主体对上述问题、障碍和投资壁垒的应对措施建议。


第四章 报告的报送和公布


  第八条 报告应统一以书面和网上报送形式报送商务部(合作司、相关地区司、公平贸易局)。

  有条件的机构,应充分利用商务部政务信息互送处理系统报送报告材料;也可以在商务部网站(www.mofcom.gov.cn)合作指南子站“国别投资经营障碍报告”栏目上直接填表发送,或通过电子邮箱发送(合作司加工处:hzjg@mofcom.gov.cn ;公平贸易局壁垒调查处: boft_tbi@mofcom.gov.cn)。

  第九条 在保护企业利益及其商业秘密的前提下,商务部将定期通过《国别贸易投资环境报告》等方式公布有关报告内容,表达对东道国投资环境中存在问题的关注,提醒投资企业规避风险。


第五章 报告问题的解决机制


  第十条 商务部在接到报告后,将根据报告反映的问题,及时会同有关部门进行沟通和协商,提出处理意见和解决办法。

  第十一条 对报告反映的有关问题,可通过高层互访、双边经贸混委会或其他外交途径进行磋商,帮助企业寻求尽快解决问题的途径。

  第十二条 如报告反映的问题涉及投资壁垒或服务贸易壁垒,依照《对外贸易壁垒调查暂行规则》的规定,商务部可以进行立案调查。


第六章 附则


  第十三条 本制度由商务部负责解释。

  第十四条 本制度从发布之日起施行。


附表:

  1、驻外经济商务机构、中资企业商会、协会国别(地区)投资经营障碍报告格式表

  2、中资企业、国内投资者国别(地区)投资经营障碍报告格式表