对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避
吕明臣
“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。
请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！
丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！
因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！
《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。
笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。
国家外汇管理局关于规范银行外币卡管理的通知
国家外汇管理局
国家外汇管理局关于规范银行外币卡管理的通知
2004年6月30日
国家外汇管理局发布
汇发〔2004〕66号
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；中国银联股份有限公司；各中资外汇指定银行：
为促进我国银行外币卡业务的发展，进一步规范银行外币卡管理工作，现对银行外币卡管理有关事项通知如下：
一、本通知中的银行外币卡包括境内外币卡和境外银行卡。前者指境内金融机构发行的外币卡（以下简称“境内卡”）；后者指境外机构发行的银行卡，但不包括境外机构发行的人民币卡（以下简称“境外卡”）。
二、境内外币卡的分类
（一）按照发行对象，境内卡可以分为个人卡和单位卡。个人卡是向自然人发行的外币卡；单位卡是向法人或其他组织发行，由该单位指定人员使用的外币卡。
（二）按照是否给予持卡人授信额度，境内卡可以分为贷记卡和借记卡。贷记卡是允许持卡人在发卡金融机构给予的信用额度内先使用、后还款的外币卡；借记卡是持卡人先存款、后使用，没有信用额度的外币卡。
（三）按照发卡币种，境内卡可以分为外币卡和本外币卡。外币卡指单币种外币卡；本外币卡指人民币和外币的双币种或多币种卡。
三、境内外币卡的发行和使用
（一）境内金融机构可发行外币贷记单位卡，但卡内不能存有外汇资金；可以向在本行开有经常项目外汇账户的单位发行外币借记单位卡，但单位借记卡中余额和该单位经常项目外汇账户余额合计不得超过规定的经常项目外汇账户限额。
（二）个人卡在境内可以提取人民币现钞；也可以到发卡金融机构营业柜台，在其对外挂牌兑换的币种范围内提取外币现钞。但不得透支提取外币现钞，也不得在自动柜员机上提取外币现钞。
个人卡提取外币现钞，应执行国家外汇管理局关于个人在境内提取外币现钞的相关规定。
（三）单位卡在境内不得提取外币现钞或人民币现钞。
（四）对境内卡在境外提现实行限额管理。提现限额标准为：当日内累计提现不得超过等值1000美元，1个月内累计不得超过等值5000美元，6个月内累计不得超过等值10000美元。
（五）境内卡在境外可用于经常项目下的消费支付，不得用于其他交易的支付。发卡金融机构应当按照国家外汇管理局确定的境内卡在境外使用禁止类和限制类商户类别码做好系统设置，严格控制脱机交易。因技术等原因未完成系统设置的发卡金融机构，应按月逐笔向国家外汇管理局报送已发生的不合规交易。
四、境外卡收单业务
（一）境外卡在境内可以提取人民币现钞；也可以到境内金融机构营业柜台提取外币现钞，不得在自动柜员机上提取外币现钞。
境内金融机构为非居民个人办理境外卡提取外币现钞业务时，应执行国家外汇管理局关于非居民个人外汇管理的有关规定。
（二）非居民使用境外卡在境内提取人民币现钞未用完部分，可凭其原始交易凭证，如ATM或收单金融机构柜台的相应单据，在提现后6个月内，到银行营业柜台兑回不超过原提现金额的外币，并可按相关规定汇出或携带出境。
（三）境内金融机构为境外卡办理资金存入的，视同向境外汇款，应执行国家外汇管理局的有关规定。
（四）境内尚未开办人民币业务的外资金融机构办理境外卡收单业务时，其银行卡项下人民币资金来源，应通过其经所在地中国人民银行分支行批准开立的结售汇人民币专用账户解决。
五、银行外币卡项下的清算、还款及购汇
（一）银行外币卡境内使用，应当遵守境内禁止外币计价结算的外汇管理规定。境内特约商户（包括免税店）受理的银行外币卡交易，其与收单金融机构之间必须以人民币清算。
（二）境内卡境内交易，扣除柜台提取外币现钞部分，应通过境内清算渠道以人民币完成清算；境内交易形成的透支，持卡人应以人民币偿还。
（三）境内卡境内交易若因特殊原因通过银行卡国际组织清算，发卡金融机构在以外币完成清算后，可用持卡人偿还的人民币购汇补充已垫付的外汇。通过银行卡国际组织清算是指两种情形：一是境内外币卡境内交易通过银行卡国际组织清算；二是“误抛”交易，即境内本外币卡在境内使用本应视同人民币卡，却被收单金融机构判为外币卡，抛至银行卡国际组织清算。
（四）收单金融机构因银行外币卡境内交易从银行卡国际组织收取的外汇，扣除柜台提取外币现钞部分，应及时结汇。
（五）经批准在境外受理银行外币卡的境内航空公司等特约商户，与收单金融机构之间可以用外汇清算，发卡金融机构可以支付外汇。
（六）境内卡在境外消费或提现形成的透支，持卡人可以用自有外汇资金偿还，也可在发卡金融机构购汇偿还。
（七）发卡金融机构办理上述售汇业务时，售汇额不得超过境内卡已形成的外币透支额，且必须直接用于偿还已形成的透支款。
（八）境内卡项下的各项费用，年费、换卡补卡费应以人民币计收；其他费用可以由银行直接从有外汇余额的卡中扣取，也可由持卡人以人民币支付。
六、银行外币卡项下有关业务的统计及报备
（一）银行外币卡的结售汇统计应按属地管理原则，由收取外汇并结汇、扣收人民币并购汇的金融机构完成。统计项目归属如下：
1.境外卡：收单结汇，计入“结汇收入�非贸易收入�旅游”；非居民持境外卡提取人民币现钞后的兑回，计入“售汇支出�非贸易支出�其他非贸易外汇支出”。
2.境内卡境内使用的结汇：个人卡计入“结汇收入�非贸易收入�国内居民外汇”；单位卡计入“结汇收入�非贸易收入�其他非贸易收入”。
3.境内卡购汇：个人卡境外使用或境内交易抛到境外清算后的还款购汇，计入“售汇支出�非贸易支出�国内居民外汇”；单位卡境外使用后的还款购汇，计入“售汇支出�非贸易支出�因公出国”；单位卡境内交易抛到境外清算后的还款购汇，计入“售汇支出�非贸易支出�其他非贸易外汇支出”。
（二）有关银行外币卡的国际收支统计申报，按下列规定执行：
1.从境外将款项直接汇入境内外币卡，应按照《通过金融机构进行国际收支统计申报的业务操作规程》及其有关规定进行国际收支统计间接申报。
2.境外卡持卡人在境内银行柜台提取人民币现钞，境内银行应按照《汇兑业务统计申报操作规程》及其有关规定进行汇兑业务申报。
3.有关银行外币卡项下其他业务的国际收支统计申报事宜，另行规定。
（三）各发卡金融机构应汇总向国家外汇管理局报送境内卡项下交易及购汇业务的笔数及金额情况（报表要求见附件表1）。
（四）对于银行外币卡项下大额存款、提现或消费交易，境内金融机构应按照《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》及相关管理规定，向所在地外汇局报告大额和可疑外汇交易情况。
（五）对于境内卡项下所发生的境内外交易符合以下情形的，发卡金融机构应报所在地外汇局备案（报表要求见附件表2），各地外汇局应将发现的可疑交易向上级外汇局报告：
1.持卡人使用境内卡在1个月内提取外币现钞和境外消费金额累计超过等值20000美元的；
2.持卡人使用个人卡在1年内提取外币现钞和境外消费金额累计超过等值40000美元的；
3.持卡人使用单位卡在1年内提取外币现钞和境外消费金额累计超过等值60000美元的。
（六）金融机构每月初10个工作日内向外汇局报送报备资料。
金融机构向国家外汇管理局报送资料的，应以电子方式和书面方式分别报送。E-mail地址：yinhangchu@mail.safe.gov.cn。通讯地址：北京市海淀区阜成路18号华融大厦。收件单位：国家外汇管理局国际收支司银行外汇收支管理处。邮政编码：100037。
七、其他事项
（一）境内卡所有附属卡的消费、提现限额及大额报备等应与主卡纳入同一个账户管理。
（二）本文所涉及的时间，“1个月”指1个自然月，“6个月”和“1年”按连续自然月计算。
（三）中国银联股份有限公司（以下简称“中国银联”）应组织好本外币卡境内交易的人民币清算工作。发卡金融机构必须将本外币卡的卡BIN上报中国银联，供收单金融机构从中国银联的平台下载。收单金融机构应做好相应的银行卡系统设置，在判卡时，必须优先判人民币卡。各发卡金融机构应按月将发生的“误抛”交易金额及造成“误抛”的收单机构名单向中国银联报备。
（四）开展银行外币卡业务的金融机构应全面客观地向客户介绍银行外币卡的外汇管理政策，向公众说明银行外币卡使用范围和透支还款等项管理规定，防止片面宣传和误导。
（五）境内各发卡金融机构若因本通知而需修改银行卡章程的，应在有关监管部门批准后，报国家外汇管理局备案。
（六）各地外汇局应对辖内金融机构银行外币卡项下的宣传、业务开展中外汇管理法规政策的执行情况及可疑信息进行跟踪检查。对金融机构片面和错误宣传的，应责令其改正。对违反外汇管理规定的金融机构、特约商户和个人，外汇局可依据《中华人民共和国外汇管理条例》等外汇管理法规进行处罚。
八、本通知自2004年9月1日起实施。2003年5月发布的《关于银行外币卡管理有关问题的通知》（汇发［2003］65号）同时废止。
请各分局接到本通知后，尽快向辖内支局和中、外资金融机构转发。执行中如遇问题，请及时向国家外汇管理局国际收支司反馈（联系电话：010-68402313、68402109，传真：68402315）。
附件：表1、境内外币卡交易和购汇信息统计表
表2、境内外币卡异常提现、消费报表
