建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
湖南省财政厅湖南省信息产业厅关于印发《湖南省信息产业发展专项资金管理暂行办法》的通知
湖南省财政厅湖南省信息产业厅
湖南省财政厅湖南省信息产业厅关于印发《湖南省信息产业发展专项资金管理暂行办法》的通知
湘财建〔２００７〕１０号
各市州财政局、信息化（产业）办，省直相关部门：
现将《湖南省信息产业发展专项资金管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
附件：湖南省信息产业发展专项资金管理暂行办法
湖南省财政厅
湖南省信息产业厅
二○○七年四月四日
湖南省信息产业发展专项资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 根据省委、省政府《关于信息化带动工业化的实施意见》（湘发〔２００４〕１１号）文件精神，设立省信息产业发展专项资金。为规范省信息产业发展专项资金的管理和使用，提高资金使用效益，特制定本办法。
第二条 设立省信息产业发展专项资金是为了引导和扶持信息产业重大项目建设，促进本省信息产业发展。
第三条 省信息产业发展专项资金的使用要遵循市场经济规律，对符合国家产业政策、推动省产业结构调整的信息产业项目实施贷款贴息或适当安排补助资金、投入国家资本金。
第二章 项目申报与审批
第四条 省信息产业发展专项资金项目必须具备以下基本条件：
（一）拥有可靠的技术来源，并掌握核心技术，无知识产权纠纷；
（二）技术成熟，基本具备产业化条件，并具有高技术优势、广阔的市场前景和良好的社会效益；
（三）对本省信息产业发展和信息技术应用具有重大带动作用；
（四）对促进本省信息产业集群发展有重大作用的项目予以重点扶持。
第五条 申请省信息产业发展专项资金的企业须具备以下基本条件：
（一）在本省行政辖区内依法设立的具有独立法人资格，从事信息产业研制、开发、生产、服务的企业；
（二）必要的专业技术人员、研究开发或生产设备；
（三）产权明晰，管理规范，具有严格的财务管理制度、健全的财务管理机构和合格的财务管理人员、良好的业绩和社会信用；
（四）上年度和当年资产负债率在６０％以下，主要领导有较强的市场开拓能力和较高的经营管理水平。
第六条 申报程序及资料要求。
符合申请省信息产业发展专项资金条件的项目，由具有信息产业管理职能的市（州）信息化主管部门和同级财政部门联合初审排序后，推荐上报省信息产业厅和省财政厅。
申请报告须附以下有效材料：
（一）湖南省信息产业发展专项资金项目申请表；
（二）湖南省信息产业发展专项资金项目可行性研究报告；
（三）法人营业执照复印件，地税、国税登记证复印件；
（四）银行贷款的项目，需提供相关银行贷款合同、贷款到位凭证、银行签证利息单、贷款经办银行的签署意见等材料；
（五）必备的省级以上部门（含省级）颁发的相关资质证书复印件。
第七条 同一项目，原则上不重复安排贴息资金和补助资金。当年已列入国家或省等其它财政资金扶持计划的项目，原则上不得重复申请省信息产业发展专项资金。同年度，一个单位原则上只能申报一个项目。已得到省信息产业发展专项资金补助的单位，在该项目尚未完成前，不得申报新的资金补助。
第八条 申请省信息产业发展专项资金的项目，由省信息产业厅和省财政厅进行分类汇总和受理审查，并向省信息化专家咨询委员会征求意见和组织对重大项目的考察，再从专家库中随机组织对口专家集中进行立项评估。专家立项评估包括专业审查、财务分析、项目答辩等，然后提出立项评估意见。
通过上述程序确定的扶持项目，在省信息产业厅网站上公示１０天后，对无异议的项目，由省财政厅和省信息产业厅联合下达省信息产业发展专项资金年度使用计划和资金安排文件。
第三章 资金的扶助方式与拨付
第九条 贷款贴息：主要用于已具备一定技术水平、规模和效益的项目。以当期人民银行确定的基准利率为贴息标准，按核准项目贷款额年利息的５０％—１００％确定贴息额度，贴息期限定１—２年。每个项目贴息额度一般不超过４０万元，重点项目原则上不超过２００万元。贴息分两期支付，在批准的项目贷款到位后拨付批准贴息额度的５０％，在项目竣工验收后根据该项目贷款的利息清单以及利息支付凭证拨付批准贴息额度的余额。
第十条 补助资金：主要用于资助软件出口外包业务和软件企业ＣＭＭ认证。
第十一条 资本金投入：对少数技术起点较高、具有高成长性的信息产业项目，安排的省信息产业发展专项资金可作为国家资本金投入。
第十二条 专项资金的拨付：省财政厅根据资金安排计划，将省信息产业发展专项资金直接拨付到项目承担单位。项目承担单位收到省财政厅拨付的省信息产业发展专项资金时，作以下财务处理：企业收到的补助资金记入“补贴收入”；企业收到的贷款贴息资金冲减“财务费用”；企业收到注入的资本金增加“国家资本金”。
第四章 项目及资金的管理
第十三条 省财政厅负责审批省信息产业发展专项资金年度预算，审查省信息产业发展专项资金年度决算，会同省信息产业厅审定并下达项目资金使用计划，办理省信息产业发展专项资金拨付，监督检查资金管理和使用。
省信息产业厅负责编制省信息产业发展专项资金年度预算和决算，组织项目申报、评审和筛选，对项目实施过程进行检查，会同省财政厅组织验收完工项目并进行绩效评价。
第十四条 项目建设单位必须执行国家有关财务与会计制度，严格执行项目合同预算，按要求每个季度向省信息产业厅上报项目进展情况。项目完成后，项目承担单位应向省信息产业厅和省财政厅提交验收申请报告书，并附项目财务决算报告、安全评估报告、应用软件测试报告、项目建设总结报告等材料。
第十五条 项目验收采取专家独立评审或会议集中评审方式进行。项目验收专家组应对验收资料、报告和结论的真实性、准确性和完整性负责。
第十六条 项目因故撤消或终止，省财政厅停止拨款，项目承担单位进行项目清算，并将省信息产业发展专项资金已拨未用资金如数上交省财政厅。
第十七条 省信息产业厅负责编制省信息产业发展专项资金的年度使用决算报表，于次年３月１日前报送省财政厅，省财政厅依据国家有关规定进行批复。
第五章 附 则
第十八条 本办法由省财政厅、省信息产业厅负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。
